Faut-il démolir puis reconstruire ou rénover un immeuble existant ?

12 mai 2020 / par / dans

En tant que promoteur ou particulier investisseur, cette question revient régulièrement lorsqu’il s’agit d’investir dans un immeuble existant. Parfois il est plus judicieux de rénover un immeuble existant plutôt que de passer par la phase démolition complète et reconstruction. Voici dans cet article les 3 principaux facteurs à prendre en compte avant d’investir et/ou de lancer des travaux.

Veiller à ce que l’emplacement de l’immeuble existant soit intéressant

Que vous soyez promoteur immobilier ou un particulier investisseur, le premier point à ne pas négliger est bel et bien l’emplacement du bien immobilier. Etant donné qu’il s’agit d’un immeuble, généralement d’habitation, celui-ci devra être situé non loin de toutes commodités. De ce fait, mieux vaut privilégier un immeuble, certes en mauvaise état, mais aisément accessible pour toute catégorie de personne : étudiants, jeunes adultes, personnes âgées, personnes handicapées, etc.

Un bien situé en plein centre d’une ville ou dans le bourg d’un village sera forcément plus intéressant qu’un bâtiment en pleine campagne. Un organisme bancaire regardera en premier l’emplacement de l’immeuble existant afin de vérifier si le projet de son client est viable suivant son programme.

Effectuer un diagnostique complet et vérifier qu’il n’y a pas d’amiante

Lors d’une revente d’un bien, le diagnostique est obligatoire. Ceci que ce soit pour une maison individuelle, un immeuble ou même un simple garage. Il vous faudra vérifier si le bien n’est pas composé d’amiante. Auquel cas, il faudra la retirer intégralement et cela risque de perturber quelque peu le budget d’un potentiel acheteur.

Il faudra également vérifier si la charpente est saine, si le bâtiment n’est pas atteint par des termites ou par la mérule. Pour ce dernier, il s’agit d’un champignon qui dévore tout le bois d’une construction en le rendant friable et donc dangereux pour les futurs occupants.

Vérifier également si la toiture, les ouvertures, le réseau de plomberie/électricité sont en bon état. Sinon, estimez les travaux à effectuer pour ces travaux.

Estimer les travaux pour la rénovation d’un immeuble existant

Une fois que le bien qui vous intéresse possède un diagnostique correct, il est temps d’estimer le coût des travaux. Pour cela, l’idéal est de faire appel à un maître d’œuvre ou à des entreprises du bâtiment directement. L’objectif est d’obtenir une enveloppe financière cohérente par rapport aux travaux à réaliser.

Les façades sont souvent dégradées et l’isolation est parfois de mauvaise qualité pour ne pas dire inexistante. L’entreprise SYbois propose une solution intéressante adaptée à ce genre de situation, nommée plus communément Isolation Thermique par l’Extérieur (ou ITE). L’entreprise réalise des panneaux bois isolés en ouate de cellulose et fibre de bois en guise de seconde peau. Non seulement les façades sont renforcées par un second mur en bois, mais le bâtiment bénéficiera surtout d’une isolation optimale par rapport à l’état initial. En plus de cela, il est possible de choisir les finitions extérieures comme un bardage bois, un bardage métal ou même un enduit de finition gratté ou taloché. Lisez l’article à ce sujet sur leur propre site web à cette adresse : https://www.sybois.com/actualites/isolation-thermique-par-lexterieur-pourquoi-choisir-cette-solution-en-renovation/

Si l’isolation du bâtiment existant est jugée acceptable et si les façades ne sont pas trop usées, un nouvel enduit de finition ou un nouveau bardage pourra simplement être posé afin de bénéficier d’un esthétisme plus agréable rendant le bâtiment bien plus qualitatif.

Evaluer la faisabilité sur le plan financier pour louer ou revendre plus facilement

Si vous êtes promoteur cette question ne se pose même pas car j’imagine que vous avez étudié le plan financier bien avant de vous intéresser à l’immeuble en tant que tel.

Cette partie est plutôt destinée aux particuliers qui n’ont pas forcément l’expertise pour acheter ce genre de bien immobilier. Pour vraiment être sûr de « son coup », l’idéal est de bien s’entourer. Vous avez peut-être dans la famille un expert en la matière qui pourra évaluer le coût global du projet ? Sinon, je vous invite vivement à vous rapprocher d’un professionnel qui saura répondre à vos différentes interrogations. Un gestionnaire de patrimoine ou un organisme banquier spécialisé en investissement peuvent être d’excellents alliés.

Prendre une décision : rénover ou démolir pour reconstruire

Vous avez visité un bien qui vous intéresse mais vous hésitez entre démolir le bâtiment existant pour repartir sur du neuf ou bien rénover celui-ci ?

Honnêtement, si le diagnostique n’est pas favorable (mérule, thermites, amiante), ne cherchez pas midi à quatorze heures. Il faut intégralement démolit le bâtiment. Et encore, le démantèlement devra être sous surveillance car il faudra tout de même éliminer l’amiante en priorité. Si l’emplacement vous intéresse fortement et que le budget le permet, autant opter pour cette solution. Sinon, cherchez un autre immeuble dans les environs.

Si le diagnostic ne détecte rien d’alarmant, une rénovation complète peut donc être envisageable, suivant le budget encore une fois. Le principe est d’effectuer des travaux en toute quiétude avec des entreprises du bâtiment qualifiées.

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