Être propriétaire d’un bien immobilier en France : fiscalité d’investissement locatif

14 octobre 2019 / par / dans

La France est l’une des destinations touristiques les plus populaires. Elle est également très attrayante pour les investisseurs immobiliers non-résidents. Néanmoins, les aspects administratifs, juridiques et fiscaux préoccupent les investisseurs étrangers. Notre objectif est de vous informer sur la mise en place de votre projet.

Lorsque vous achetez une propriété, il y a plusieurs étapes :

  • Offre d’achat
  • Signature du contrat de vente (paiement de 5% à 10% du prix d’achat)
  • Période d’annulation de 10 jours (l’acheteur a le droit d’annuler l’achat sans payer aucun dédommagement)
  • Obtention du prêt
  • Environ 2 mois pour la signature de l’acte authentique en présence du notaire (paiement du prix de vente et remise des clés)

En ce qui concerne les frais de notaire, seul l’acheteur est responsable. Le coût total représente environ 7% du prix d’achat

Taxe de propriété et de résidence

En France, la taxe d’habitation et la taxe foncière sont les deux principales taxes dont vous serez redevable. Vous recevez votre évaluation fiscale directement par courrier où vous avez la possibilité de payer et de recevoir votre avis en ligne.

La taxe foncière : Elle est due tous les ans par les propriétaires d’un bien immobilier construit ou non construit. Il est défini par le service des impôts et le centre des finances publiques. Il prend en compte la valeur locative de la délimitation cadastrale et le taux déterminé par les autorités locales. La date limite de paiement est généralement autour du 15 octobre.

Taxe de résidence : Cette taxe s’applique à tous les logements, résidences principales ou secondaires et à tous les occupants (propriétaires ou locataires).

Cette taxe est directement calculée par les autorités fiscales, elle est due si le locataire occupe le logement le 1er janvier de l’année d’imposition. La valeur locative du bien est multipliée par le taux de taxe défini par les autorités locales. La date limite de paiement est généralement autour du 15 novembre.

Imposition des revenus locatifs

Lorsque vous louez un bien, deux plans sont applicables, le régime forfaitaire et le régime réel.

Les bénéfices sont taxés :

  • Selon le taux en vigueur pour les résidents français + cotisations de sécurité sociale jusqu’à 17,2%
  • Selon un taux minimum de 20% pour les non-résidents + cotisations de sécurité sociale jusqu’à 17,2%

Impôt sur la fortune immobilière

Qui doit payer cette taxe ?

Vous êtes redevable de cette taxe si votre actif immobilier est supérieur à 1,3 million d’euros.

  • Actif imposable : biens immobiliers construits ou non (terrains à bâtir ou agricoles …), actifs immobiliers, parts d’une société immobilière. Les résidences principales : si la résidence fiscale est en France, vous bénéficierez d’une réduction de 30%.
  • Engagements déductibles : Depuis la dernière loi de finances, seules certaines dettes sont déductibles.

Règle générale : sont déductibles, les dettes existant au 1er janvier de l’année d’imposition et qui sont liées à l’acquisition d’un bien immobilier, aux coûts de rénovation, d’entretien, de construction, de reconstruction, d’amélioration ou d’agrandissement.

Dettes fiscales : uniquement celles liées à des actifs imposables.

Prêts et dettes bancaires : Les prêts in-fine (amortissement unique à la fin du prêt) deviennent partiellement déductibles. La dette est réduite d’un prorata tenant compte du nombre d’années passées sur le nombre d’années du crédit (créant ainsi une dépréciation et par conséquent une réduction de la dette déductible)

Concernant les non-résidents :

Les non-résidents ne sont imposables que sur les biens immobiliers qu’ils possèdent en France. De plus, les ressortissants étrangers qui s’établissent en France bénéficient d’une exonération fiscale sur leurs biens à l’étranger, jusqu’à la fin de la 5ème année suivant leur déménagement en France.

Gains en capital sur la propriété

L’imposition de la plus-value immobilière est déterminée comme suit :

Prix ​​de vente – prix d’acquisition = plus-value brute

Le gain en capital net est déterminé après déduction des provisions pour la période de possession du bien, selon le tableau ci-dessous.

Les taux d’imposition sont les suivants :

19% de l’impôt sur le revenu + taxes supplémentaires de 2% à 6% + cotisations de sécurité sociale de 17,2%

Les frais suivants peuvent augmenter le prix d’achat :

Frais d’achat (montant réel ou forfait de 7,5% du prix d’achat). Le montant réel investi dans la construction, la reconstruction ou l’agrandissement, ou si la propriété est en possession depuis plus de 5 ans, une option est proposée au taux forfaitaire de 15% du prix d’achat.

Héritage en France

Transférer vos avoirs

Êtes-vous soumis au droit civil français ? (Droit des successions)

La loi applicable est la loi du dernier lieu de résidence du défunt.

À moins que le défunt n’ait stipulé dans un testament, la loi applicable doit être celle du pays dont il / elle possède la nationalité. La loi française stipule qu’il n’est pas possible de déshériter vos enfants (principe de « réserve héréditaire »)

Les droits de succession :

La transmission de vos marchandises est soumise à la taxe française si :

  • Votre dernier lieu de résidence était en France
  • Vous possédez une ou plusieurs propriétés en France
  • Vos héritiers / bénéficiaires résident en France depuis au moins 6 ans au cours des 10 années précédant l’héritage, s’il n’y a pas de convention fiscale.

Déclarations françaises sur l’impôt

L’année fiscale française commence le 1er janvier et se termine le 31 décembre. Pour les non-résidents français, la déclaration doit être remplie et soumise au bureau des impôts français le début du mois de mai suivant ainsi qu’au bureau des impôts non résident en mois de juin (règles actuelles).

Généralement, le revenu peut être évalué selon l’une des 2 méthodes suivantes :

Régime des Micro-Entreprises

Lorsque le revenu total annuel est inférieur à 70 000 euros, à moins que le contribuable ne choisisse une autre méthode de calcul, le service des contributions appliquera le « Régime des Micro-Entreprises », qui appliquera une taxe de 20%. à 50% du revenu.

De plus, il y aura aussi des prélèvements sociaux de 17,2% appliqués à 50% des revenus.

L’inconvénient est que des pertes ne peuvent pas être générées. S’il existe une hypothèque sur la propriété et si un amortissement est disponible, les dépenses réelles pour la location de vacances meublées dépasseront probablement 50% du revenu, en particulier au cours des premières années.

Régime simplifié

Cette méthode de comptabilité est obligatoire lorsque le chiffre d’affaires dépasse 70 000 euros, ou applicable par option.

Le régime exige que des comptes simplifiés soient établis et présentés chaque année, l’impôt étant évalué en fonction des recettes et des dépenses effectivement engagées. Les dépenses incluent une provision pour amortissement.

Des pertes peuvent donc être reportées (pour une période maximale de 10 ans), ainsi que des amortissements excédentaires pouvant être imputés indéfiniment aux bénéfices futurs.

En conséquence, une approche plus efficace sur le plan fiscal peut être maintenue par rapport au Régime des Micro-Entreprises en France.

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